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房地產政策評價以及行業展望
2018年7月25日      查看次數:

在房地產調控不斷升級,融資全面收緊,整個行業面臨“緊信用、緊政策、嚴監管”的背景下,今年上半年,房地產投資走強、銷售平穩增長,去庫存任務基本完成。上半年數據耀眼。行至年中,市場對房地產銷售、投資能否持續,開始出現分歧。

下半年行業展望

一是住房領域“消費升級”支撐銷售。一是購房觀念升級。1998年房改之后,老百姓的購房消費理念初步確立,經歷了從買公房到買商品房的觀念轉換之后,隨著生活水平提高,對購房住房的品質有了更高的追求。面積上,城鎮居民人均住宅建筑面積從2000年的20.3平方米,上升至2016年的36.6平方米,購房需求也從無名樓盤向知名樓盤集中。憑借品牌溢價、精裝修、優質物業等優勢,同時期、同區域、同地段的樓盤,品牌開發商項目更受歡迎。購房理念升級帶動換房需求。

二是消費區域升級。在城市內部,隨著城市新區的崛起,更好的基礎設施、更好的生活環境,帶來從老城區到新城區的購房需求。在城市之間,人口從都市圈外圍到中心城市、從中小城市到省會城市、從縣城到中小城市、從農村到縣城遷移已成趨勢;同時二三線城市密集出臺人才引進優惠政策,也帶來城市間流動需求。

三是棚改貨幣化安置提升了三四線城市購買力。2015年以來,棚改貨幣化安置提速,2015、2016、2017年棚改開工601、606、609萬套,貨幣化安置比例逐年上升,對全國住宅銷售的拉動為13.4%、18.1%、21.4%。其中作為棚改主戰場的三四線城市銷售大幅提振,2017年年底三四線城市住宅成交面積占全國成交面積的67%。

消費升級對房地產銷售的影響是持續的。然而,隨著去庫存的結束,棚改貨幣化勢必逐漸退出,目前銷售增速正處于回落通道。

(二)棚改實物安置、新建租賃房支撐投資。2018年下半年,促使投資邊際向下因素包括銷售回落、資金約束和棚改開工減少;邊際向上因素包括補庫存、行業并購和新建租賃住房。邊際向上是新周期增量因素,將占主導。地區結構法測算,一、二和三四線城市房地產投資占比10.8%、43.5%和45.7%,預計2018年分別同增16%、12.8%和1.4%;成本結構法測算,土地購置費占比20.4%、施工面積×單位建安成本占比79.6%,預計2018年分別同增7%、7.6%。

發展租賃住房,2017年僅對率先推出大量租賃用地的上海有影響,2018年14城試點后,邊際影響大幅提升。我們測算,2017至2018年,降低銷售面積增速0.3個點和2.2個點;提高新開工面積增速0.1個點和1.1個點;提高投資增速0.3個點和1.7個點。綜合來看,預計2018年全年房地產投資增速和去年持平。

關于本輪調控政策的反思

(一)重行政調控輕經濟手段。本輪調控在短期行政手段上不斷創新,調控升級為“限購、限貸、限售、限價、限土拍、限商改住”,但熱點城市供需不平衡的長期矛盾依然存在。未來政策應從行政手段向經濟手段過渡,真正實現供需平衡和需求平穩釋放,促進房地產平穩健康發展。

(二)重抑制需求輕增加供給、重短期調控輕長效機制。“調首付比例”“調貸款利率”“限購”“限售”“調交易契稅”等只是抑制需求延后釋放,并未解決熱點城市供需失衡的根本矛盾。而供給端的政策,如調整土地供給、調整住宅工業商業用地結構、完善租賃市場等才是平衡供需的長期之策。

(三)應宣告去庫存任務基本完成。自2015年中央定調“去庫存”至今已有三年之久,商品房庫存已降至2014年水平,三四五六線城市房價甚至出現大面積大幅上漲,各指標均顯示“去庫存”任務基本完成,“去庫存”政策應退出。若仍處于“去庫存”思路下,將加劇部分城市住宅供求緊張和房價上漲風險。

(四)住房制度價值取向有待明確。解決居民住房問題,必須“高收入靠市場,中等收入靠支持,低收入靠保障”。本輪調控中,少數地區過度棚改、過度貨幣化導致棚改戶家庭財富大幅增加,失去保障房要義;中等收入家庭受信貸政策持續變動影響,無論是剛需還是改善型需求,都未能獲取持續有效支持。

堅定不移推進住房制度改革

(一)轉變住房供應結構,豐富供應主體。未來供應主體將從開發商為主轉變為政府、開發商、租賃中介公司、長租公司等;供給形式也將由商品房為主轉向商品房、租賃房、共有產權房等多品類。目前各地正在試點的租賃房、共有產權房、集體用地建設租賃房等就是對住房供應結構的積極探索,未來應繼續推進,但政策出臺需因地制宜,人口凈流出城市應警惕盲目跟風。

(二)改革“人地掛鉤”,優化土地供應。目前推行的“人地掛鉤”主要是農業轉移人口與建設用地供應量掛鉤,并不能解決熱點城市人口流入與住房供應緊張之間的矛盾,未來應推行新增常住人口與土地供應掛鉤、跨省耕地占補平衡與城鄉用地增減掛鉤,增加大城市建設用地。同時優化城市工業用地、住宅用地和商業用地結構。此外,應積極嚴格執行“庫存去化周期與供地掛鉤”原則,優化當前土地供應模式。

(三)推進房地產稅改革,抑制投機型需求。目前房地產稅呈現“重增量輕存量、重建設交易輕保有”特點,未來應減少交易環節稅費、增加保有環節稅費,促進開發建設、交易、保有環節稅賦平衡,避免重復征稅。同時建議開征空置房房產稅,引導購房預期,避免住房成為炒作工具。

(四)保持金融政策穩定。居民貸款方面應實行長期穩定的住房信貸金融政策,穩定購房者預期,支持剛需和改善型購房需求;房企層面,應支持房企合理融資需求,促進金融與房地產良性循環。 (作者單位:恒大研究院)

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